Guilherme Augusto Becker 
A pergunta que o empresário faz é sempre a mesma: quanto a Reforma vai aumentar a nossa carga? A pergunta está errada, e responder a ela com um número único é o caminho mais curto para uma decisão ruim. Uma construtora que incorpora, executa obra por empreitada, administra obras de terceiros e ainda presta serviço de engenharia não tem uma carga tributária, tem quatro, porque cada um desses modelos é alcançado por uma lógica diferente dentro do novo sistema. Uma simulação média pode mostrar estabilidade enquanto esconde aumento relevante em um modelo e redução expressiva em outro. O trabalho correto não é calcular a média: é separar as receitas por modelo de negócio e simular cada uma isoladamente.
A separação começa pelo regime específico de bens imóveis. A alienação de imóveis, inclusive a decorrente de incorporação imobiliária, o parcelamento de solo, a cessão de direitos reais, a locação, os serviços de administração e intermediação e os serviços de construção civil estão submetidos a esse regime, com redução de 50% das alíquotas na maior parte das operações e de 70% na locação, cessão onerosa e arrendamento (arts. 252 e 261 da LC 214/2025, regulamentados pelo Decreto nº 12.955/2026). Redução de alíquota, porém, não é sinônimo de redução de carga. O resultado final depende da alíquota de referência, dos créditos efetivamente aproveitáveis, do custo do terreno, dos redutores e do momento do recebimento. Na incorporação, aliás, a tributação segue o pagamento: o tributo é devido a cada parcela recebida, o que muda a mecânica de apuração e obriga a um controle por unidade, matrícula, contrato, recebimento, redutor, crédito. Some-se a isso o redutor de ajuste, vinculado a cada imóvel, e o redutor social de R$ 100.000,00 na alienação de imóvel residencial novo e de R$ 30.000,00 no lote residencial (art. 259 da LC 214/2025), e fica claro que o cálculo é por unidade, nunca por empresa.
O segundo ponto crítico é o crédito, e ele altera uma decisão que hoje é tomada por hábito: a de compras. Materiais e serviços de terceiros tendem a gerar crédito quando tributados e vinculados à atividade; mão de obra própria, não. Isso significa que o mesmo orçamento executado por empreitada de terceiros ou por equipe própria produz cargas líquidas diferentes, e que obras intensivas em folha sofrem uma pressão que a planilha atual não mostra. A comparação de fornecedores precisa migrar de preço nominal para preço menos crédito aproveitável, o menor preço deixa de ser, necessariamente, o menor custo. E há um detalhe de qualificação que se tornou decisivo: o fornecimento de material sem a prestação conjunta do serviço não é considerado serviço de construção civil (Decreto nº 12.955/2026, art. 360, §§ 13 e 14). O contrato, portanto, deixou de ser apenas instrumento comercial e passou a ser peça tributária.
O terceiro ponto é o que menos aparece nas discussões e mais destrói margem: contratos plurianuais e caixa. Uma obra contratada hoje pode atravessar a substituição do PIS/Cofins pela CBS em 2027, a convivência entre CBS, IBS e ISS residual a partir de 2029 e o crescimento gradual do IBS até 2033. Sem cláusula expressa de recomposição, tratando de substituição de tributos, alteração de alíquotas, mudança no regime de créditos, split payment, obrigações acessórias e reequilíbrio econômico-financeiro, quem absorve a variação é a margem orçada. E o problema não é apenas de carga: o split payment retém o tributo no momento da liquidação financeira, o que antecipa desembolso e comprime o capital de giro da obra. Vale registrar aqui uma janela relevante: para incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, o regime especial de tributação foi preservado, com recolhimento unificado de IBS e CBS em percentual reduzido, desde que a afetação e a opção sejam formalizadas até 31 de dezembro de 2028. Quem tem pipeline até lá precisa decidir agora, não depois.
Há, por fim, uma mudança silenciosa que atinge diretamente a área jurídica e o registro imobiliário: os imóveis passam a ser inscritos no CIB, integrante do Sinter, e o código deve constar dos documentos de obra expedidos pelo Município (arts. 265 da LC 214/2025 e 385 do Decreto nº 12.955/2026). Na prática, matrícula, cadastro municipal, CIB, contrato, contabilidade, notas fiscais e registro imobiliário precisam contar a mesma história sobre cada empreendimento. Divergência cadastral, que até ontem era inconveniente administrativo, passa a ser risco fiscal, e nenhum redutor se aproveita sobre um imóvel mal cadastrado. O ano de 2026 é o ano de preparação: classificar contratos, mapear SPEs e opções de RET, conciliar cadastros, parametrizar o ERP por empreendimento e simular 2027, 2029 e 2033 em cada um dos quatro modelos. Quem chegar em 2027 com essa lição por fazer vai descobrir a própria carga tributária pela nota fiscal.
Artigo produzido por Guilherme A. Becker – OAB/PR 51.716